空き家を貸す時の基礎知識

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空き家・空き地の相談センターは、すべての人が安心して居住し共に暮らせる地域社会を創ることを目的として結成された任意団体です。これから激増するであろう外国人や高齢者だけでなく、障害者やシングルマザーなども空き家などを活用した住宅を提供し、地域で見守ることで安心して暮らせる仕組みづくりを目指します。

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空き家を貸す時の基礎知識

1.建物のコンディション

空き家は空き家であった期間やその間の手入れの状態で、良好なコンディションのものもあれば、利活用できないほど傷んでいるものもあります。

どのような借り手が現れても貸し出すことができるように、いつも良好な状態にしておくことが望ましいでしょう。

そのためには専門家による住宅診断(ホームインスペクション)を行って、どこをどのように補修すれば良いか、雨漏れやシロアリ被害がないかなどを診断しておくと良いでしょう。

ホームインスペクションについては、こちらをご参照ください。

ホームインスペクション(住宅診断)|名古屋エリアの住宅相談は住宅相談センター
https://housing-consultation-center.com/home-inspection/

2.内装工事をしない場合

内装工事をする費用がない場合は、工事をしないでそのまま貸すこともできます。

ただし、一般的な借家契約では貸主は借主が建物を使用するために必要な修繕工事をしなければならないことになっていますので、そのまま契約することはできません。

貸主の事情に合った契約書を作っておく必要があります。

最近では借主が自分の好みで内装工事をするDIY型賃貸の人気があります。検討してみてはどうでしょうか?

詳しくは国土交通省「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」をご覧ください。

住宅:DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000046.html

3.耐震基準

昭和56年5月31日以前の建築基準法に基づいて建てられた建物は「旧耐震」といって、地震に対する強度が劣るとされています。

旧耐震の建物を賃貸する場合は、その旨を借主に説明しておかなければなりません。

万一説明をしなかった場合、あるいは説明をしても維持管理が十分でなかった場合、震災によって借主に被害があった場合は貸主の責任を問われることがあります。

4.空き家の貸し方

空き家を一棟、一組の借り手に貸すだけが貸し方ではありません。

工夫次第でいろいろな賃貸方法が考えられます。

ご自身の事情に応じた貸し方を検討してみませんか。

1.部分貸し

平成26年国土交通省『空き家の実態調査』によると、「空き家の中に荷物を置いているから貸せない。」と答えた人が44.9%、「仏壇があるので賃貸できない。」という人が32.8%もいました。

このような方には「部分貸し」をお勧めします。

「仏壇のある部屋以外を賃貸する。そして毎月の月命日には、貸主がその仏壇部屋まで立ち入ってお参りすることを認める。」という条件で賃貸した事例があります。

2.軒先貸し

建物を貸すのが難しければ、室内に入らず軒先だけを貸す「軒先貸し」はどうでしょうか?

軒の下でモノを売る物販会社に賃貸した事例があります。

3.時間貸し

決められた時間帯だけ賃貸することを「時間貸し」といいます。

コインパーキングはその代表ですが、空き家でも平日の昼間の時間帯だけお弁当屋さんに賃貸するなどが考えられます。

4.季節貸し

通年貸すことが難しい場合は、ある季節だけ賃貸する「季節貸し」を検討してはどうでしょうか?

海水浴場近くの空き家を「海の家」として夏季だけ賃貸した事例があります。

5.たくさんの借り手

空き家を借りたいという人は意外にたくさんいらっしゃいます。

単に住宅として1組の家族に貸すだけでなく、さまざまな借り手に目を向けてみましょう。

1.シェアハウスやグループホーム

1棟の空き家に複数の人が集って住む形をシェアハウスと言います。

令和元年の建築基準法の改正によって、延べ床面積200㎡までの住宅であれば、建築確認申請不要で用途変更をすることができるようになりました。

一般の空き家の建築基準法上の用途は「居宅」ですが、複数の人が住む場合は「寄宿舎」になります。

本来は用途変更の申請が必要でしたが不要になりました。一定の防災措置をとるだけでシェアハウスに変更することができます。

グループホームなども同じように用途変更できるようになりました。

詳しくは国土交通省「建築基(2019年6月25日施行)準法改正により小規模な建築物の用途変更の手続きが不要となりました!」を参照ください。

建築基(2019年6月25日施行)準法改正により小規模な建築物の用途変更の手続きが不要となりました!
https://www.mlit.go.jp/common/001299734.pdf

2.セーフティネット住宅としての空き家利用

住宅セーフティネット制度では、住宅確保要配慮者(低額所得者、被災者、高齢者、障害者、子育て世帯、外国人など)の入居を拒否しない賃貸住宅を都道府県に登録して支援が受けられる制度があります。

こうした住宅には改修工事について国の補助金が利用できます。また貸主には家賃の低廉化費用として補助金が支給されます。

詳しくは以下を参照ください。

住宅:新たな住宅セーフティネット制度について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html
国土交通省「家賃・家賃債務保証料の低廉化支援」
https://www.mlit.go.jp/common/001267463.pdf